Pengamat Nilai Kebijakan KPR Subsidi Tenor 40 Tahun Berisiko Bebani APBN

WARTAXPRESS.com- Pemerintah telah meluncurkan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi dengan tenor hingga 40 tahun untuk memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) memiliki rumah.

Pengamat Perumahan sekaligus Anggota Kelompok Keahlian Perumahan Institut Teknologi Bandung (ITB) Mohammad Jehansyah Siregar menilai, pemerintah seharusnya tidak hanya berfokus pada perluasan KPR subsidi, tetapi juga mempertimbangkan pengembangan hunian sewa sebagai solusi penyediaan rumah bagi masyarakat.

Menurutnya, pembangunan rumah susun sewa atau public rental housing lebih efisien dari sisi anggaran karena hanya membutuhkan pembiayaan APBN pada tahap pembangunan awal.

“Program rusunawa modern hanya pakai APBN sebagai capex di awal saja. Subsidi sewa bisa disetop sewaktu-waktu kalau APBN ketat darurat,” kata Jehansyah, dikutip dari Kompas, Senin 29 Juni 2026.

Sebaliknya, skema KPR subsidi dengan tenor hingga 40 tahun dinilai akan menciptakan beban fiskal jangka panjang.

Jika suku bunga mengalami kenaikan, pemerintah harus menanggung subsidi bunga yang lebih besar selama masa kredit berlangsung.

Jehansyah juga menilai Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) perlu lebih fokus membangun sistem penyediaan perumahan secara menyeluruh, mulai dari penguatan rantai pasok, penyediaan material bangunan yang terjangkau, peningkatan kualitas tenaga kerja konstruksi, penyederhanaan regulasi, validasi data masyarakat berpenghasilan rendah, hingga penyelesaian persoalan penyediaan lahan.

Lanjut dia, keberhasilan kebijakan perumahan tidak semata diukur dari banyaknya KPR yang tersalurkan, melainkan dari jumlah hunian layak yang tersedia serta terciptanya sistem penyediaan perumahan yang berkelanjutan.

Selain membebani APBN, tenor KPR yang lebih panjang juga dinilai berpotensi mengganggu likuiditas perbankan.

Jehansyah menjelaskan, bank harus memiliki sumber pendanaan jangka panjang yang seimbang dengan masa kredit hingga 40 tahun.

“Istilahnya terjadi asset-liability mismatch. Bank dipaksa jungkir balik mengatur dana,” ujarnya.

Ia menambahkan, apabila bank hanya mengandalkan dana masyarakat melalui tabungan dan deposito, risiko kekurangan likuiditas akan meningkat, terutama saat suku bunga mengalami kenaikan.

Saat ini bunga KPR subsidi ditetapkan tetap sebesar 5 persen, sedangkan bunga kredit komersial berada di kisaran 9 persen.

Jika suku bunga acuan naik, bunga deposito diperkirakan ikut meningkat menjadi sekitar 6 hingga 7 persen, sementara bunga KPR komersial dapat mencapai 10 hingga 11 persen.

Dalam kondisi tersebut, subsidi bunga yang harus dibayarkan pemerintah juga berpotensi membengkak.

“Akibatnya, subsidi yang dibayar APBN bisa mencapai 6 persen per tahun,” kata Jehansyah.

Sebelumnya, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait menyatakan skema KPR subsidi dengan tenor 40 tahun telah disetujui Komite Kebijakan Pembiayaan Perumahan sebagai tindak lanjut arahan Presiden Prabowo Subianto..

Melalui skema baru tersebut, cicilan rumah subsidi diperkirakan berada di kisaran Rp500 ribu hingga Rp700 ribu per bulan sehingga diharapkan lebih terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah.